Le locazioni brevi
L’art.4 del D.L. 50/2017 disciplina le c.d locazioni brevi. Sono considerate tali quei contratti di locazione della durata non superiore a 30 giorni per i quali è possibile pagare le tasse con il regime della cedolare secca. In pratica, si pagano le tasse al 21% sui canoni di locazione percepiti. I contratti di locazione breve sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo:
- stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
- hanno ad oggetto immobili abitativi situati in Italia o singole stanze;
- hanno durata non superiore a 30 giorni.
Non vi è alcun obbligo di registrare presso l’Agenzia delle entrate il contratto di locazione breve. Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo la fornitura di specifici servizi. Tra questi, in primis perché richiamati a livello normativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
Inoltre, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n.24/E 2017, ha ammesso ulteriori servizi quali:
- la fornitura di utenze,
- wi-fi,
- aria condizionata.
Le locazioni brevi: oltre quattro appartamenti è attività d’impresa
La Legge n.178/2020, Legge di bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Dunque, la locazione breve in alcuni casi può essere considerata impresa.
La Legge di bilancio fissa una presunzione normativa secondo la quale l’attività di locazione è svolta in forma imprenditoriale (Locazione breve-impresa).
La certificazione unica 2022
I contratti di locazione breve possono essere conclusi direttamente da colui che detiene l’immobile, proprietario, comodatario o sublocatore oppure tramite l’intervento di un intermediario immobiliare. Anche on line.
Difatti, al comma 5 dell’articolo 4 del D.L. 50/2017, il legislatore dispone che: “I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 dell’articolo 4, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e al rilascio della relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322 del 1998.”
Da qui, in base alle indicazioni di cui alla circolare n. 24/E 2017, gli intermediari che applicano la ritenuta del 21% hanno l’obbligo di compilazione della Certificazione Unica e del Modello 770.
La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Nell’importo del corrispettivo lordo sono incluse anche:
- le somme corrisposte per le spese per servizi accessori eccetto il caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti;
- l’importo della provvigione dovuta all’intermediario se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto